はじめに
相続で取得した土地や建物の名義が、亡くなった方のまま長年放置されているケースは少なくありません。
「今さら相続登記はできるのか」「どんな書類を集めればよいのか」と不安に感じている方に向けて、ポイントを整理して解説していきます。
被相続人名義のままでも登記はできる？
令和6年（2024年）4月から、不動産の相続登記は義務化されましたが、それ以前に相続が発生していた不動産についても、原則として令和9年（2027年）3月31日までに登記をする必要があります。
「昔に相続が起きたからもう手遅れ」ということはなく、被相続人名義のままでも、相続人が必要な書類を揃えれば今から相続登記を申請することが可能です。
また、相続登記の申請は、不動産を取得する相続人が単独で行う方法と、相続人全員が共同して行う方法があります。
遺言書や遺産分割協議書などで、誰がその不動産を取得するか決まっている場合には、その内容にしたがって所有権移転登記を申請することになります。
相続登記を放置すると何が問題？
長年登記をしないままにしておくと、相続人の一部が亡くなったり、転居や海外移住をしたりして、関係者の把握が難しくなるおそれがあります。
結果として、共有状態が複雑になり、売却や担保設定、建て替えなどの際に全員の同意が得られず、手続きが進まないというリスクが高まります。
また、相続登記の義務化により、正当な理由なく期限内に登記をしない場合には、過料が科される可能性もあります。
将来のトラブルや負担を避けるためにも、早めに登記を済ませておくことが大切です。
相続登記の基本的な流れ
相続登記の一般的な流れは、次のように整理できます。
- 相続する不動産を特定し、登記簿の内容を確認する。
- 法定相続人の範囲を戸籍などで確認する。
- 遺言があるかどうかを確認し、ない場合は遺産分割協議を行う。
- 相続登記の申請書を作成し、必要書類を揃える。
- 管轄の法務局に申請書類を提出する（持参・郵送・オンライン）。
案件ごとの事情によって手続の詳細は変わりますが、この流れをイメージしておくと、準備すべきことが整理しやすくなります。
相続登記の主な必要書類
一般的なケースで相続登記に必要となる主な書類は、次のようなものです。
- 相続による所有権移転登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍（戸籍謄本・除籍謄本など）
- 相続人全員の戸籍（戸籍謄本・戸籍抄本など）
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 相続関係を明らかにする書類（遺言書、遺産分割協議書など）
- 固定資産税評価証明書（登録免許税の計算に使用）
- 登記簿謄本や権利証（ある場合）
なお、「法定相続情報証明制度」を利用すれば、被相続人と相続人の戸籍関係を一覧図にまとめた証明書を法務局から取得することができ、登記申請の際にはこの一覧図を提出することで一部書類を省略できます。
戸籍関係が多岐にわたる場合には、この制度を使うことで書類のやり取りや紛失リスクを軽減できるメリットがあります。
登録免許税と費用の目安
相続登記の際には、登録免許税や各種証明書の取得費用などが必要になります。
登録免許税は、原則として固定資産税評価額を基礎とした税額となりますが、100万円以下の土地については令和9年（2027年）3月31日まで免税措置が設けられています。
このほか、市区町村役場で戸籍や住民票、固定資産税評価証明書を取得する手数料、専門家に依頼する場合の報酬なども費用として見込む必要があります。
事前に不動産の評価額や必要書類の通数を確認しておくと、全体の費用のイメージが掴みやすくなります。
相続登記のイメージ事例
例えば、父が10年前に亡くなり、その際に自宅土地建物を長男が相続することで家族の話し合いはまとまっていたものの、登記だけが被相続人名義のままになっているケースを考えてみます。
この場合でも、父の出生から死亡までの戸籍、相続人である配偶者や子の戸籍、自宅の固定資産税評価証明書、長男の住民票などを揃え、遺産分割協議書を作成のうえで、長男名義への相続登記を申請することが可能です。
ただし、相続発生から時間が経っていると、戸籍の本籍地が複数の自治体にまたがっていたり、相続人の一部がすでに亡くなって再度相続が発生していたりするなど、手続が複雑になることがあります。
不動産の売却や建て替えなどを検討している場合には、早めに登記を済ませておくと、将来の選択肢が広がりやすくなります。
専門家に相談するメリット
相続登記はご自身で申請することも可能ですが、戸籍の収集範囲の判断、遺産分割協議書の作成方法、不動産ごとの登記原因や名義の整理など、悩みやすいポイントが多い手続きでもあります。
また、相続人が多数いる場合や、前の世代の名義のままになっている不動産などは、法的な確認や調整が不可欠になるケースもあります。
行政書士や司法書士などの専門家に相談することで、書類の抜け漏れや記載ミスを防ぎながら、スムーズに相続登記まで進めることが期待できます。
不動産以外の預貯金、保険、家族信託などと合わせて総合的に相続対策を検討したい場合にも、早い段階で相談しておくと安心です。
まとめ
被相続人名義のままになっている不動産は、相続登記の義務化により、放置すれば将来のトラブルや過料のリスクが高まる可能性があります。
相続登記は、相続人と不動産をきちんと特定し、必要書類を揃えたうえで法務局へ申請すれば、時間が経っていても対応することができます。
戸籍関係が複雑なケースや、前の世代の名義のままになっている不動産などでは、法定相続情報証明制度を活用したり、専門家のサポートを受けることによって、負担を減らしながら手続きを進めることが可能です。
名義が昔のままの不動産に気づいたときこそ、相続全体を見直す良いタイミングですので、早めに状況を整理し、安心できる形に整えていきましょう。
