はじめに
「親が亡くなった後も、これまで通り親族が実家に住み続けているので、名義変更は急がなくてよいのでは？」と考える方は少なくありません。
しかし、2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、名義変更をしないままにしておくと、将来の相続や売却、融資などの場面で大きな支障が生じる可能性があります。
この記事では、相続した不動産に親族が住んでいるケースを想定しながら、名義変更の基本とトラブル回避の考え方をわかりやすくまとめていきます。
相続登記が義務化された理由と期限
相続登記とは、相続によって取得した土地や建物について、登記簿上の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことです。
所有者不明土地の増加が社会問題となったことを受けて、相続登記は2024年4月1日から義務化されました。
主なポイントは次のとおりです。
- 不動産を相続した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要がある。
- 遺産分割協議が成立した場合は、その成立日から3年以内に相続登記を申請する必要がある。
- 正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象となる可能性がある。
義務化前に発生した相続についても、一定の期限までに登記を行う必要がありますので、「昔の相続だから関係ない」とは言えない点に注意が必要です。
親族が住み続けている場合でも名義変更が必要な理由
相続した不動産に、配偶者や子ども、きょうだいなどがそのまま居住している場合でも、「今住んでいる人の名義に変えるかどうか」と「相続登記を行うかどうか」は別問題です。
- 登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、売却や担保設定、将来の相続手続きで大きな支障が出る。
- 義務化後は、相続登記を行わないことで過料のリスクが生じる。
- 相続人が複数いる場合、「誰がどの持分を取得したのか」を明確にしておかないと、次の世代で相続人がさらに増え、話し合いがまとまりにくくなる。
「居住している親族が事実上の所有者だから大丈夫」と考えず、登記簿上の名義と実際の権利関係を一致させておくことが重要です。
よくあるトラブルのパターン
親族が住んでいる家の名義変更を先送りすると、次のようなトラブルが起こりやすくなります。
- 相続人間での認識のズレ
「長男が住んでいるから長男の家だと思っていた」と「みんなの共有財産だと考えていた」で認識が食い違い、売却や建て替えの話が出た際に対立する。 - 代償金やリフォーム費用をめぐる争い
一人が居住している家について、大規模リフォームや建て替えをする際、「他の相続人へどの程度の金銭を支払うか」で揉めることがある。 - 次世代の相続で相続人が増えすぎる
祖父名義のまま何十年も放置され、その後祖父の子どもや孫が相続人となり、共有者が多数になってしまい話し合いがほとんど進まないケースもあります。
こうしたトラブルを避けるためには、早い段階で相続人間の話し合いを行い、権利関係を整理したうえで相続登記をしておくことが大切です。
名義変更を進める際の基本ステップ
具体的な手続きは、遺産の内容や相続人の数によって変わりますが、一般的な流れは次のように整理できます。
- 相続人と不動産の確認
戸籍を収集して相続人を確定し、登記簿謄本などで不動産の内容を確認します。 - 遺言書の有無の確認
自筆証書遺言が残されている場合は家庭裁判所での検認手続きの要否を確認し、公正証書遺言がある場合はその内容に従って分け方を検討します。 - 遺産分割協議で分け方を決める
誰が名義を取得するのか、持分をどうするのか、代償金を支払うかなどを話し合い、協議書を作成します。 - 登記申請の準備
登記原因証明情報、遺産分割協議書、戸籍類など必要書類を整え、相続登記を申請します。
登記申請の代理や登記申請書の作成は司法書士や弁護士の業務とされているため、専門的な部分はこれらの専門家に依頼することが一般的です。
親族が住み続ける場合のトラブル回避策
居住している親族がいる場合には、「誰が住むのか」と「誰が所有するのか」を丁寧に整理しておくことが、トラブル回避のポイントになります。
- 居住権と所有権を分けて考える
建物の所有権を特定の相続人が持ち、別の相続人が一定期間居住するなどの取り決めを行うことで、相続人間の公平感を保ちやすくなります。 - 生活費や固定資産税の負担を明確にする
誰が固定資産税や修繕費を負担するのか、居住している人とその他の相続人との間であらかじめ合意しておくことで、後の不満を軽減できます。 - 将来の売却や建て替えの方針を話し合っておく
「介護施設に入ったとき」「居住者が亡くなったとき」など、ライフイベントごとに不動産をどう扱うかの方針を事前に共有しておくと安心です。
これらの合意事項は、口頭だけではなく、できるだけ書面にして残しておくことで、後から「言った・言わない」の問題を避けやすくなります。
生前対策として検討したいポイント
親族が住んでいる不動産については、生前の段階から次のような対策を検討しておくと、相続発生後の手続きがスムーズになります。
- 遺言書の作成
誰に不動産を相続させるか、居住を続けさせるかどうかなどを明記しておくことで、相続人間の話し合いの負担を減らせます。 - 生前の話し合い
将来の住まいの方針や相続の考え方について、家族の間で早めに共有しておくことが重要です。 - 財産全体を見据えたバランス調整
不動産だけでなく預貯金や保険なども含めて、相続人間でできる限り公平感が保てるように設計すると、感情的なトラブルが起こりにくくなります。
相続登記の義務化をきっかけに、家族全体で相続や住まいのあり方を見直してみるのも良いタイミングと言えます。
まとめ
相続した不動産に親族が住んでいる場合でも、相続登記の義務化により、一定の期限内に名義変更を行う必要があります。
登記簿上の名義を亡くなった方のままにしておくと、将来の売却や建て替え、次の相続の場面で大きな支障やトラブルが生じる可能性があります。
相続人全員で不動産と相続人の状況を整理し、居住している親族の生活を尊重しながらも、権利関係を明確にしておくことが大切です。
早めに話し合いと書面化を進めることで、家族間のトラブルを防ぎ、安心して暮らしを続けることにつながります。
