はじめに
家族信託（民事信託）を活用して不動産や預金の管理・承継を行う際、「既存の住宅ローンやアパートローンはどうなるのか」「信託設定後も新たに借入ができるのか」という点は、実務でも特に相談が多いポイントです。
適切な設計と金融機関との事前調整を行えば、家族信託と借入・ローンを両立させることは可能ですが、誤った進め方をすると契約違反や一括返済請求など大きなリスクにつながる場合もあります。
家族信託と借入の基本関係
家族信託では、不動産や金銭などの財産の名義を受託者に移し、その管理・運用・処分を信託契約で定めますが、ローンや借入といった「債務」の取り扱いは、信託財産とは別に考える必要があります。
一般に、借入名義人は委託者個人のままであるケース（信託外借入）と、受託者が信託名義で金融機関から融資を受けるケース（信託内借入）に分かれ、それぞれ法律・税務・金融実務上の扱いが異なります。
既存ローン付き不動産は信託できる？
住宅ローンやアパートローンが付いている不動産でも、家族信託の対象とすること自体は可能とされていますが、実務では金融機関の同意が不可欠と考えるべきです。
借入契約では、担保不動産の名義変更や処分について、事前承諾が必要とされていることが多く、金融機関の承諾なく信託移転をすると契約違反と判断され、一括返済を求められるおそれがあります。
信託外借入と信託内借入の違い
信託外借入とは、委託者個人が借入名義人のまま、ローン付き不動産のみを信託財産とする形で、信託設定後も債務者は従来どおり委託者というパターンです。
一方、信託内借入は、受託者が信託名義で金融機関から融資を受け、信託財産を担保に入れて返済も信託財産から行う形であり、対応できる金融機関がまだ多くない点や、契約内容の設計が高度になる点に注意が必要です。
「借入・ローンを継続できるか」の基本的な考え方
既存のローンを継続するかどうかは、金融機関の審査・判断による部分が大きく、必ず継続できるとは限りませんが、事前協議を経て信託スキームを調整することで、実務上は継続を認める例も増えつつあります。
特にアパートローンなど収益不動産に関するローンでは、賃料収入と返済の流れをどの口座で管理するか、名義変更や担保権の扱いをどうするかなど、具体的な運用方法を示しながら交渉することが重要になります。
金融機関との調整が不可欠な理由
金融機関は、信託財産に関する取引や信託口口座の開設について、各行ごとに内部ルールを定めており、民事信託に対する対応状況もまちまちです。
日本弁護士連合会の「信託口口座開設等に関するガイドライン」でも、信託契約書を作成する専門家が、口座開設や融資に関する金融機関側の要件・方針を事前に確認し、調整することの重要性が指摘されています。
信託口口座と返済資金の管理
民事信託では、受託者名義の「信託口口座」を用いて賃料収入や支出を分別管理することが推奨されており、本人の判断能力が低下した後も、口座内で管理・運用を継続できる点が大きなメリットです。
ローン返済に関しても、賃料収入の受け皿となる口座と返済口座の関係を明確にし、信託契約書や金融機関との覚書などで、返済の資金移動や優先順位を分かりやすく定めておくことが望ましいとされています。
税務（債務控除）との関係
相続税の計算上は、被相続人に帰属する借入金について、一定の要件のもとで「債務控除」が認められますが、家族信託における信託内借入・信託外借入では、どちらが債務者と評価されるかにより取り扱いが変わる可能性があります。
近年は、受益者連続型信託などを用いて、ローンと財産の帰属を一致させることで、相続税の債務控除をどのように考えるかが論点となっており、国税庁の通達や学説等も踏まえた慎重な設計が必要とされています。
具体的な調整のポイント
金融機関との調整では、次のような点を整理したうえで相談することが有効です。
- 信託の目的：認知症対策、事業承継、賃貸経営の継続など、信託の趣旨・必要性
- 資金の流れ：賃料や返済資金をどの口座で受け払いするか、信託口口座の利用方法
- 担保・保証の扱い：抵当権や保証人の変更有無、将来の借換えや建替えの予定
また、民事信託に関する判例や金融実務は発展途上であり、各行の判断も変化し得るため、最新の実務動向に通じた専門家と連携してスキームを検討することが、安全性の面からも重要です。
想定事例
たとえば、70代の父が地方で賃貸アパートを所有し、残高のあるアパートローンを返済しながら運営しているケースを考えます（人物・状況はすべて架空の例です）。
将来の認知症リスクを考え、長男を受託者とする家族信託を検討する場合、①既存ローンの継続可否、②賃料や返済資金の受け払い口座、③相続発生時の税務上の債務控除の扱いなどについて、事前に金融機関と協議し、信託契約内容と整合的になるよう設計することが重要になります。
金融機関との調整の進め方
実務では、信託契約書のドラフトを作成する前の早い段階で、取引金融機関の窓口（本店・信託専門部署等を含む）に、信託スキームの概要資料を持参して相談することが多いです。
その際、日本弁護士連合会や司法書士会が公表している民事信託・信託口口座に関するガイドライン等の内容も参考にしつつ、金融機関側の内部規程や審査方針に沿う形で、必要に応じてスキームを修正していくことが求められます。
専門家に相談するメリット
家族信託とローンの組み合わせは、信託法・民法・金融実務・税務が複雑に絡む分野であり、書式だけを真似て自己流で進めると、後から想定外のトラブルにつながるおそれがあります。
信託契約書の作成や金融機関との調整に習熟した弁護士・司法書士・行政書士・税理士等に相談することで、ご家族の事情や既存ローンの内容に合ったスキームを提案してもらい、将来の相続・事業承継まで見据えた安心な設計がしやすくなります。
まとめ
家族信託と既存の借入・ローンは、事前の丁寧な設計と金融機関との協議を行うことで、両立させることが十分に可能です。
一方で、金融機関の承諾を得ないままローン付き不動産を信託したり、税務・債務控除を考慮しないまま信託スキームを組んだりすると、契約違反や想定外の課税リスクを招くおそれがあります。
家族信託による資産承継を検討される際は、「信託の目的」「既存ローンの内容」「金融機関の方針」「税務上の取扱い」を総合的に確認し、早い段階から専門家と連携しながら、安心して実行できる形を整えていくことをおすすめします。
