はじめに

「自宅は長男に継がせたい」「賃貸アパートは不動産管理をしている長女に相続させたい」など、特定の不動産を特定の子に引き継がせたいと考える方は少なくありません。

しかし、遺言書に不動産の表示や取得者の指定が不十分だと、相続開始後に相続人間で認識の違いが生じたり、相続登記が進みにくくなったりするおそれがあります。公正証書遺言では、不動産を誰に、どのような条件で承継させるかを明確に定めることが重要です。

公正証書遺言は公証人が作成に関与するため、形式面の不備を防ぎやすく、家庭裁判所での検認も不要です。不動産の相続登記では、公正証書遺言の正本または謄本を用いることができます。

「誰に、どの不動産を相続させるか」を正確に決める

最も重要なのは、対象不動産と取得する子を具体的に特定することです。

遺言では、例えば「遺言者は、下記土地および建物を長男○○に相続させる」と定めます。このとき、不動産は固定資産税の納税通知書上の表記だけでなく、登記事項証明書に記載された所在地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積などを基に、登記簿どおりに表示することが望まれます。

住所の表示だけで「自宅」などと記載すると、土地が複数筆に分かれている場合や、建物の増改築・未登記部分がある場合に、対象範囲が分かりにくくなることがあります。敷地と建物をまとめて引き継がせたい場合には、土地と建物をそれぞれ漏れなく記載する必要があります。

また、「相続させる」という表現は、相続人である子に不動産を取得させる場合に用いられます。特定の相続人に特定の不動産を相続させる内容は、遺産分割方法の指定として扱われ、遺産分割協議を経ずに承継の内容を明確にしやすい点が特徴です。

他の相続人との公平にも配慮する

不動産の価値が大きい場合、特定の子に自宅や収益不動産を相続させると、他の子との取得額に差が出ることがあります。この差を放置すると、遺言があっても遺留分をめぐる請求や、家族間の対立につながる可能性があります。

そのため、公正証書遺言を作成する際は、不動産以外の預貯金、有価証券、生命保険、現金などを誰に配分するかもあわせて検討することが大切です。例えば、自宅は同居している長男に相続させ、預貯金の一部は次女・三女に相続させるという設計が考えられます。

不動産を取得する子に代償金を支払わせる設計もあります。ただし、代償金を実際に支払える資力があるか、支払時期や金額をどうするかまで検討しなければ、相続後に負担が集中することがあります。

遺留分への配慮は、単に「他の子にも財産を残す」という問題ではありません。不動産の評価、相続人の構成、過去の贈与、配偶者の居住・生活保障などを踏まえ、全体として無理のない分け方を検討する必要があります。

遺言執行者を指定する

公正証書遺言では、遺言執行者を指定しておくことも重要です。遺言執行者とは、遺言内容を実現するために必要な手続きを進める人です。

不動産を特定の子に相続させる遺言では、取得する子が単独で相続登記を申請できる場面があります。一方で、相続人間で遺言内容に争いがある場合、登記の前提となる書類の収集や財産の管理、他の遺言事項への対応が必要になることもあります。遺言執行者を定めておけば、相続開始後の連絡や手続の窓口を明確にしやすくなります。

遺言執行者には、相続人の一人を指定することもできますが、相続人間で利害が対立しそうな場合には、行政書士、司法書士、弁護士などの専門家を候補にする方法もあります。もっとも、不動産の名義変更登記の代理は司法書士の業務であるため、登記申請が必要な場合には司法書士との連携を前提に準備することが実務的です。

不動産以外の財産と予備的な定め

不動産だけを指定しても、預貯金、家財、車、未収金、株式などの財産が残ることがあります。これらについて遺言に定めがなければ、相続人全員による遺産分割協議が必要になる場合があります。

そのため、遺言では不動産以外の財産の帰属先も決め、さらに「遺言に記載していない財産は誰に相続させるか」という残余財産条項を設けることが一般的です。将来、口座の増減や新たな財産取得があっても、相続手続が止まりにくくなります。

また、指定した子が遺言者より先に亡くなった場合も想定しておく必要があります。例えば、長男に自宅を相続させる予定であっても、長男が先に死亡した場合に誰へ承継させるかを予備的に定めておくと、遺言の一部が機能しなくなるリスクを抑えられます。

相続登記まで見据えて準備する

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。遺言による取得も対象です。

相続登記を円滑に進めるためには、公正証書遺言の原本・正本・謄本の保管場所、対象不動産の登記名義、住所・氏名の変更の有無を事前に確認しておくことが大切です。遺言者名義ではない不動産、登記名義が古いままの不動産、未登記建物などがある場合には、遺言作成前に整理方法を検討した方がよいでしょう。

たとえば、父名義と思っていた土地が祖父名義のままであれば、父がその土地を子に相続させる内容の遺言を作成しても、直ちに父から子への相続登記はできません。現在の登記名義と権利関係を確認したうえで、必要な相続登記や名義整理を進めることが必要です。

まとめ

特定の子に不動産を相続させたい場合の公正証書遺言では、対象不動産を登記簿どおりに特定し、取得者を明確に指定することが基本です。

加えて、他の相続人の遺留分への配慮、不動産以外の財産の配分、遺言執行者の指定、残余財産や予備的な承継先の定めまで検討すると、相続開始後の手続や家族間の負担を抑えやすくなります。

不動産は金額が大きく、分けにくい財産です。公正証書遺言を作成する際は、登記事項、家族関係、財産全体のバランス、相続登記までを一体として確認し、意向を具体的な遺言内容に落とし込むことが重要です。